Zmień gospodarza

Dla mieszkańców budynków zakładów pracy

Jeśli jesteś mieszkańcem budynku którego do niedawna jedynym właścicielem był Twój Zakład Pracy (np. PKP, Huta, Kopalnia), w którym funkcję zarządcy lub administratora sprawuje dział mieszkaniowy w/w zakładu pracy lub powołana do tego jego spółka zależna, i jesteś niezadowolony z jakości obsługi! - poniżej znajdziesz kilka porad: co można i należy zrobić w tej sprawie.

Pierwszy krok: Każdy zasługuje na to by dać mu szansę

Zanim podejmiesz drastyczne kroki i zmienisz administratora/zarządcę z Tobie znanych powodów, zastanów się czy można w jakiś sposób wymusić poprawę usług lub choćby zmniejszyć opłaty za usługi. Rozmowa z kierownikiem działu mieszkaniowego lub Dyrektorem Spółki mieszkaniowej albo szczery list z krytycznymi uwagami skierowany do jego nieoficjalnego zwierzchnika tj. właściciela Zakładu Pracy mogą pomóc. Jeśli jesteś członkiem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej masz w tym względzie większe możliwości, jeśli nim nie jesteś to zawsze możesz zwrócić się do Zarządu (nie mylić z Zarządcą/ Administratorem) ze swoimi wątpliwościami i wnioskiem o wymuszenie potrzebnych zmian.

Jeżeli jednak nie wierzysz w możliwość zmian na lepsze lub masz już za sobą powyższe działania, lub obawiasz się reakcji twojego pracodawcy na skargi powinieneś przejść do kolejnego kroku i zapoznać się z dalszą częścią niniejszego opracowania.

Drugi krok: Sprawdź czy inni też wykupili swoje mieszkania

Zapewne już orientujesz się w tym, kto wykupił swoje mieszkanie od zakładu pracy a kto jest jeszcze najemcą swojego lokalu. Posiadasz taką wiedzę z frekwencji i list członków Wspólnoty Mieszkaniowej, podpisywanych na zebraniach lub z uchwał podejmowanych w trybie „obiegowym” albo z codziennych rozmów z sąsiadami.

Jeśli jednak potrzebujesz dokładniejszej wiedzy na ten temat i nie chcesz w tej sprawie niepokoić swojego administratora, to zawsze możesz sprawdzić na stronie Internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości stan właścicielski Twojego budynku. Stronę znajdziesz pod adresem ekw.ms.gov.pl [link, przy okazji, nie ma linku w w adekwatnym tekscie o MZBMach], musisz tylko podać numer księgi wieczystej nieruchomości (np. KA1X / 1234567 / 9). Numer księgi znajdziesz w akcie notarialnym z zakupu Twojego mieszkania. Jeśli wykupiłeś mieszanie przed okresem cyfryzacji ksiąg wieczystych posiadasz tylko środkowy numer księgi (np. 1234567). Nie stanowi to najmniejszego problemu, ponieważ przedrostek (KA1X) to tak naprawdę kod miasta KA1S – Sosnowiec, KA1K – Katowice itd. a ostatnia cyfra (np. /9), to liczba kontrolna. Wypróbuj, więc kolejne numery od 0 -9, któryś na pewno zadziała.

Pamiętaj, że w polskim systemie prawnym zapisy ksiąg wieczystych są całkowicie jawne i ogólnodostępne a w formie cyfrowej bezpłatne.

Spis właścicieli mieszkań znajdziesz w dziale II „własność”. Na podstawie tego spisu zorientujesz się jak wielu z Twoich sąsiadów dysponuje prawem własności swojego lokalu a więc i prawem podejmowania decyzji w kluczowych dla Was sprawach.

Nie przejmuj się jeśli wykupiono dopiero kilka lokali, których łączny udział przekracza jednak 20% i jest mniejszy niż 50% wszystkich udziałów. Paradoksalnie w takim przypadku łatwiej jest przeprowadzić proces zmian, niż gdy lokali wykpionych jest więcej niż 50% (licząc udziałami).

Jeżeli jednak udział lokali wykupionych jest mniejszy niż 20% wszystkich, przeprowadzenie zmian będzie w praktyce niemal niemożliwe. W takim przypadku obserwuj proces wykupu mieszkań i bądź gotowy, gdy liczba udziału lokali wykupionych zwiększy się do 20%, co nie powinno potrwać zbyt długo.

Trzeci krok: Policz niezadowolonych

Twoja Wspólnota Mieszkaniowa to grupa ludzi, którzy są właścicielami swoich mieszkań oraz dotychczasowy właściciel zbiorowy („zakład pracy lub jego następca”), który najprawdopodobniej posiada jeszcze kilka lub więcej mieszkań w Twoim budynku.

Jeśli pragniesz zmian bez pomocy innych właścicieli niewiele zdziałasz. Jak się zapewne domyślasz, na pomoc ze strony właściciela zbiorowego nie będziesz mógł liczyć. Dlatego sprawdź czy inni sąsiedzi mają podobne do Twoich odczucia. Przedstaw im możliwości jakie daje zmiana zarządcy, zorganizuj nieformalne spotkanie, na które możesz zaprosić kogoś z naszej firmy lub zachęć do przeczytania niniejszej strony (www.dobryzarzadca.pl). Możesz też powiesić na tablicy ogłoszeń lub w windzie list do mieszkańców, w którym wyłożysz swoje argumenty i zapytasz o ich zdanie.

Jeżeli już wiesz, że nie jesteś sam i masz poparcie swoich sąsiadów, którzy wykupili swoje mieszkania możesz zająć się następnymi krokami.

Czwarty krok: Skuteczne działania

Jeśli nadal uważasz, że zmiana administratora, to najlepsze rozwiązanie dla Twojej Wspólnoty Mieszkaniowej i wiesz już, że masz poparcie większości sąsiadów, którzy wykupili swoje lokale a Wasz łączny udział w nieruchomości wspólnej jest większy niż 20% możecie wspólnie podejmować skuteczne działania.

Po pierwsze sprawdź jakie są warunki wypowiedzenia umowy dotychczasowemu administratorowi. Informacje takie znajdziesz w umowie o administrowanie zawartej przez Twoją Wspólnotę z administratorem (tj. zakładam pracy lub jego spółką). O ile nie posiadasz tekstu umowy możesz go w każdej chwili zażądać a administrator nie ma prawa odmówić Ci wglądu do tej niej, nie powinien też odmawiać wykonania i wydania jej kopii. Umowa o zarządzanie lub administrowanie nie zawiera żadnych tajnych dla Ciebie informacji czy też danych osobowych, które należałoby przed Tobą chronić! Więc nie pozwól się „odprawić z kwitkiem”.

W umowie między innymi znajdziesz informacje na temat trybu i okresu w jakim można ją wypowiedzieć. Istnieje nie zapisana nigdzie zasada, że jeśli umowa o administrowanie (zarządzanie) zawarta była na podstawie podjętej wcześniej uchwały właścicieli nieruchomości, to dla jej skutecznego wypowiedzenia również należałoby taką uchwałę podjąć (uchwała właścicieli o wypowiedzeniu umowy administrowania).

Tekst uchwały i tryb jej podejmowanie musi być zgodny z przepisami ustawy „o własności lokali”. Dodatkowa formalna trudność w skutecznym podjęciu uchwały pojawia się w momencie, gdy właściciel zbiorowy posiada więcej niż 50% głosów, w takim przypadku należy zażądać głosowania w trybie 1 właściciel = 1 głos, co przy jednomyślności mieszkańców wyrówna siłę głosów z dużą nadwyżką. Dlatego w celu przygotowania projektów odpowiednich dokumentów, którymi będziesz mógł się posługiwać koniecznie skontaktuj się z pracownikami naszej firmy, którzy udzielą Ci bezpłatnych konsultacji oraz przygotują wzory odpowiednich pism i uchwał.

UWAGA! Zanim podejmiesz uchwałę sprawdź czy w dziale III Twojej księgi wieczystej Zakład Pracy lub jego spółka nie został wpisany jako Zarządca Nieruchomości pełniący czynności na podstawie art. 18 ustawy „o własności lokali”. Jeśli tak jest (rzadkość, ale się zdarza), to przy podejmowaniu uchwały niezbędna będzie dodatkowo obecność notariusza.

PAMIĘTAJ!, że nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów, prawo do zbierania podpisów ma tylko Zarząd Wspólnoty, ewentualnie osoba przez Zarząd Wspólnoty delegowana do tych czynności (np. osoba sprzątająca budynek). Jeśli nie jesteś członkiem Zarządu, to głosy nad uchwałą zebrane przez Ciebie nie będą się liczyły a uchwała nie zostanie uznana za skuteczną i może zostać przez zarządcę / administratora odrzucona.

Nie trzeba chyba dodawać, że nie możesz liczyć na owocną współpracę z dotychczasowym administratorem przy organizowaniu i podejmowaniu ww. uchwał.

Piąty krok: Nowa umowa

Zazwyczaj, Wspólnotę Mieszkaniową, która wypowiedziała umowę o administrowanie/zarządzanie obowiązywać będzie okres wypowiedzenia liczony w miesiącach (np. miesiąc lub 3 miesiące ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca). Jest to doskonały czas, aby podjąć rozmowy i przygotowania do zawarcia nowej, korzystniejszej umowy o administrowanie z wybranym przez Członków Wspólnoty administratorem. Skontaktuj się z pracownikami naszej firmy w celu przedstawienia oferty Zarządzania Twoją nieruchomością (teren Sosnowca i okolic) lub doradztwa przy zawieraniu korzystnej umowy (pozostałe śląsko- dąbrowskie miasta).

Wstępną ofertę i jej zakres znajdziesz na stronie: oferta wraz ze szczegółowymi wyjaśnieniami
Dane kontaktowe z pracownikami naszej firmy: kontakt